La Zonificación “Por Derecho” y Por Qué el IVDC Nunca Fue una Decisión de la Ciudad de Imperial
El primer y más fundamental hecho sobre la demanda de la Ciudad de Imperial contra el IVDC es geográfico: el sitio del proyecto está en el Condado Imperial no incorporado. No dentro de los lÃmites de la Ciudad de Imperial. No sujeto al código de zonificación de la Ciudad de Imperial. No en la jurisdicción de la Ciudad de Imperial para decisiones de uso de la tierra.
La ciudad presentó la demanda de todas formas â para bloquear un proyecto que su propia autoridad de uso de la tierra no se extiende a cubrir, con la teorÃa de que el Condado Imperial lo habÃa aprobado incorrectamente. El Tribunal Superior rechazó esa teorÃa y encontró la queja de la ciudad legalmente insuficiente. La ciudad está apelando.
Qué Significa la Zonificación “Por Derecho”
Un proyecto “por derecho” en la ley de uso de la tierra de California es aquel que cumple con todos los estándares objetivos aplicables para su designación de zonificación sin requerir aprobación discrecional. La aprobación ministerial implica la aplicación de estándares objetivos: ¿cumple el proyecto con los estándares para su zona? Si es asÃ, se emite el permiso. El tomador de decisiones no tiene discreción para negar un proyecto que cumple con los estándares objetivos de su zonificación.
El IVDC es un centro de datos â un uso Industrial Pesado I-2 “por derecho” en el marco de zonificación del Condado Imperial. El proyecto cumple con los estándares de desarrollo objetivos para la zona I-2. El condado no tenÃa autoridad legal para negarlo y correctamente emitió la aprobación ministerial.
El Beneficio Comunitario que Protege la Ley
Cuando la tierra industrial es de “derecho” industrial, un operador de fábrica, centro de datos o almacén puede construir en ella sin contratar a un ejército de abogados de uso de la tierra para gestionar un proceso discrecional susceptible a la oposición organizada. Esta previsibilidad hace que la tierra sea económicamente valiosa para los propósitos para los que está zonificada, lo que beneficia a la comunidad a través de la actividad de desarrollo y los ingresos fiscales sobre la propiedad.
El Condado Imperial zonificó el sitio del proyecto I-2. Hizo el compromiso. La ley requiere que honre ese compromiso cuando un proyecto calificado solicita. El IVDC es el proyecto que la ley fue diseñada para proteger.
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